A etapa final de uma compra costuma ser a mais apressada. Depois de semanas comparando opções, visitando unidades e negociando condições, a assinatura aparece como formalidade quando é, na verdade, o único momento em que tudo o que foi conversado precisa estar escrito.
Este é um checklist prático de revisão final para quem está prestes a comprar imóvel de alto padrão. Não substitui a análise de um advogado, mas ajuda a chegar à assinatura sabendo o que perguntar.
Parte 1: documentação do imóvel
Matrícula atualizada: emitida há pouco tempo, não a que foi apresentada semanas atrás. A matrícula mostra a cadeia de propriedade e registra ônus, penhoras e restrições. Alterações podem ocorrer entre a negociação e a assinatura.
Certidões negativas: confirmam ausência de ações e débitos que possam recair sobre o imóvel. O conjunto exato varia conforme a situação, mas a lógica é sempre a mesma: o que não aparece na matrícula pode aparecer nas certidões.
Quitação de IPTU e condomínio: débitos condominiais acompanham o imóvel, não o antigo proprietário. Conferir a quitação e pedir declaração do condomínio evita herdar dívida alheia.
Situação do imóvel em caso de financiamento: se houver financiamento ativo, é necessária a anuência formal do banco credor para a operação.
Parte 2: documentação do vendedor
Este bloco costuma receber menos atenção do que o anterior, mas protege contra o risco mais grave de uma compra: uma venda que possa ser questionada depois.
Verifique se quem assina tem poderes para vender em caso de procuração, se ela está válida e com poderes específicos. Se o vendedor é pessoa jurídica, confirme quem tem poderes de representação no contrato social. Se é pessoa física casada, confirme a necessidade de anuência do cônjuge conforme o regime de bens.
Certidões pessoais do vendedor também importam, já que ações contra ele podem, em determinadas circunstâncias, afetar a validade da venda.
Parte 3: cláusulas do contrato que merecem leitura atenta
Aqui está a parte que mais gente assina sem ler por completo.
Objeto e identificação do imóvel: confira se a descrição bate exatamente com a matrícula: número da unidade, vaga de garagem, área privativa, box ou depósito. Divergências de descrição geram disputa depois.
Preço e forma de pagamento: cada parcela, data e forma de pagamento deve estar explícita. Se houve acordo sobre parcelamento direto com o proprietário, permuta ou qualquer condição especial, isso precisa constar por escrito acordo verbal não vincula ninguém.
Índice de reajuste: em pagamentos parcelados, verifique qual índice corrige as parcelas e com qual periodicidade. Essa cláusula muda o valor final da operação.
Prazos e responsabilidades: data de entrega das chaves, prazo para transferência, quem arca com custos de escritura, registro e ITBI. A distribuição desses custos é negociável mas só vale o que está no contrato.
Multas e rescisão: o que acontece se qualquer das partes descumprir. Verifique se as penalidades são simétricas: contratos que preveem multa pesada apenas para o comprador merecem discussão.
Estado de conservação e o que fica no imóvel: móveis planejados, eletrodomésticos, itens de decoração se foram incluídos na negociação, precisam estar listados.
Parte 4: a conferência mais importante
Depois de revisar tudo acima, faça uma última leitura com uma pergunta específica em mente: tudo o que foi acordado verbalmente está no texto?
É comum que detalhes negociados ao longo de semanas um prazo diferente, a inclusão de um item, uma condição de pagamento ajustada se percam na versão final do contrato. Não por má-fé, mas porque o texto costuma partir de um modelo padrão.
O que não está escrito não foi acordado. Essa é a regra prática que evita a maior parte dos conflitos pós-assinatura.
Quando envolver um advogado
Sempre que houver qualquer dúvida sobre a redação de uma cláusula, sobre a situação documental do imóvel ou sobre a capacidade das partes.
Este artigo é orientativo e não constitui aconselhamento jurídico. Em operações de alto padrão, a análise por advogado especializado em direito imobiliário custa uma fração do valor da transação e é o único caminho para validação técnica do contrato.
O papel de quem acompanha o processo
Há 18 anos e 7 meses no mercado, a Vangogh Imobiliária é a imobiliária que mais vendeu na Praia Brava, com mais de R$ 2,5 bilhões em VGV e mais de 300 investidores ativos em carteira.
Nossa função nesta etapa é garantir que o cliente chegue à assinatura com a documentação organizada, as condições acordadas devidamente registradas e tempo suficiente para revisar tudo em vez de descobrir uma divergência com a caneta na mão.
Se você está fechando uma negociação neste mês, use este checklist antes de assinar. E, em caso de dúvida sobre qualquer item, pergunte antes não depois.
Perguntas Frequentes
O que conferir na matrícula do imóvel antes de assinar?
A cadeia de propriedade e a existência de ônus, penhoras ou restrições. A matrícula deve ser atualizada, emitida próximo à data da assinatura, já que a situação pode mudar durante a negociação.
Débitos de condomínio do antigo dono podem me afetar?
Sim. Débitos condominiais acompanham o imóvel, não o proprietário anterior. Por isso é essencial exigir declaração de quitação do condomínio antes da assinatura.
Acordo verbal com o vendedor tem validade?
Na prática, não. Qualquer condição negociada prazo, forma de pagamento, itens incluídos só é exigível se constar por escrito no contrato assinado.
Quem paga o ITBI e o registro do imóvel?
A distribuição desses custos é negociável entre as partes, mas vale apenas o que estiver expresso no contrato. Confirme essa cláusula antes de assinar.
Preciso de advogado para comprar um imóvel?
Não é obrigatório, mas é altamente recomendável em operações de alto padrão. A análise jurídica do contrato e da documentação custa uma fração do valor da transação.
